Il Notaio Consiglia

LE VERIFICHE BASE PER L’ACQUISTO DI UNA UNITA’ IMMOBILIRE

Verifica catastale
Prima di presentare una proposta di acquisto per un immobile è bene richiedere alla controparte una copia della scheda catastale e procedere ad una verifica che lo stato di fatto sia conforme alla scheda catastale.
E’ importante prestare molta attenzione ad una attenta verifica in quanto gli abusi e le difformità non sono sempre  regolarizzabili: le difformità nella configurazione planimetrica interna (posizione di muri, aperture di vani porta etc..)  sono in linea generale sanabili in maniera semplice. È probabile, invece, che le variazioni più importanti (creazione di nuovi servizi igienici, soppalchi interni, volumi aggiunti, nuove aperture verso l’esterno, verande esterne, etc..) siano abusi non sempre sanabili.
E’ fortemente consigliabile di sottoscrivere il preliminare e versare la caparra solo dopo che gli eventuali abusi siano stati sanati.

Verifica ipotecaria
Qualora l’immobile sia gravato da ipoteca ovvero da altre formalità pregiudizievoli, accertarsi che l’importo da versare al momento del preliminare sia inferiore alla quota di valore non ipotecato.  In caso contrario richiedete una proporzionale restrizione dell’ipoteca e negli altri casi prevedere che prima della stipula del Rogito notarile le formalità pregiudizievoli vengano cancellate.

Verifica Condominiale (dove presente)
Nel caso di una unità immobiliare all’interno di un condominio è bene richiedere una dichiarazione da parte dell’amministratore di condominio una dichiarazione che non ci siano pendenze da parte dell’attuale proprietario. Inoltre, è utile richiedere una copia del vigente regolamento dei condominio e prenderne attenta visione; a volte, nei regolamenti, sono riportati dei vincoli e obblighi che possono ridurre il valore dell’immobile.
Inoltre si consiglia di informarsi chiaramente sull’incidenza dei costi di gestione per evitare di trovare sgradite sorprese.
Verifica certificazioni
Le certificazioni impiantistiche sono obbligatorie per le nuove costruzioni.  Il venditore deve consegnarle in sede di atto. Si consiglia di richiederle già al momento del preliminare ed in fase di sottoscrizione della proposta di acquisto è bene far dichiarare al proprietario l’effettiva esistenza delle predette certificazioni.

A partire dal 1 luglio 2009 la certificazione energetica dell’unità immobiliare compravenduta deve essere obbligatoriamente consegnata all’acquirente in sede di atto di vendita.
 

Verifica delle Garanzie
Il D.lgs 122/2005 ha previsto apposite garanzie per l’acquirente di immobile in costruzione. Il costruttore in sede di contratto preliminare deve consegnare, pena la nullità del contratto, all’acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia dei pagamenti corrisposti prima dell’atto di compravendita. La fideiussione garantisce, in caso di crisi del costruttore, la restituzione degli acconti versati prima del rogito definitivo. Prima di procedere alla sottoscrizione della proposta di acquisto, si consiglia di controllare la presenza di tale garanzia.
Il costruttore, in qualsiasi caso, deve consegnare all’acquirente, in sede di rogito Notarile, una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da difetti costruttivi delle opere, manifestatesi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita. il mancato rilascio della polizza assicurativa non comporta nullità del contratto di compravendita, ma comunque rappresenta un diritto dell'acquirente e pertanto si consiglia di chiederne una copia al venditore prima della sottoscrizione della proposta di acquisto.

In ultimo,  due indicatori che possono aiutare a valutare la qualità dell’immobile, sono la classe energetica dell’immobile, la quale fornisce molte indicazioni sulla qualità dei materiali impiegati e sui futuri costi di gestione, e l‘affidabilità del soggetto da cui si acquista l’immobile che rappresenta un elemento importante per la tranquillità presente e futura dell’acquirente.  
Per immobile realizzati successivamente al 1967, è bene accertarsi che esista  la concessione edilizia ed il relativo certificato di agibilità; entrambi  sono  i titoli che garantiscono la regolarità dell’immobile di nuova costruzione.
E’ importante ricordare che irregolarità nella concessione edilizia, nel  certificato di agibilità o nella planimetria catastale possono bloccare, al momento del rogito, l’erogazione del mutuo, anche se già deliberato.

Notaio Francesco Gasbarri
Data di nascita: 14 dicembre 1971
Luogo di nascita: Roma

Esperienze Lavorative:
STUDIO NOTARILE GASBARRI
Notaio nel distretti riuniti di Roma, Velletri e Civitavecchia con sede in Roma;
Notaio nel distretti riuniti di Sassari, Nuoro e Tempio Pausania con sede in Tempio Pausania;
Avvocato in Roma.

Formazione:
Concorso di nomina a Notaio (2003).
Esame di Avvocato (1999).
Laurea in giurisprudenza presso l'Università di Roma con votazione di 110/110 cum
laude. Titolo della tesi: "La scissione di società".

Esperienze didattiche:
Assistente volontario presso la cattedra di “Diritto Privato” dell’Università di Roma “la Sapienza”, Facoltà di Giurisprudenza;
Assistente volontario presso la cattedra di “Diritto Commerciale” dell’Università di Roma “la Sapienza”, Facoltà di Giurisprudenza;
Docente presso la scuola del Notariato dei distretti Notarili riuniti di Sassari, Nuoro e Tempio Pausania;
Relatore in vari seminari e convegni giuridici tra i quali “Contratti e Nuovi adempimenti Notai ed Agenti Immobiliari a confronto” organizzato dalla FIAIP e dalla Fondazione italiana per il Notariato.

Pubblicazioni:

• Brevi considerazioni sui fondamenti del divieto di “patto di quota lite” in Giustizia  Civile 1998, I, 3207;
• Approcio al problema della costituzione di diritti reali sul diritto di multiproprietà immobiliare in Studium iuris : rivista per la formazione nelle professioni giuridiche , 2003.7/8, P. 847-861;